在“十三五”規(guī)劃開局之年,，一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下,，政策走向如何？未來樓市將發(fā)生哪些變化,？正在召開的全國兩會(huì)上,，房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話題。

關(guān)鍵詞：因城施策,、棚改
今年的政府工作報(bào)告指出,，今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年去庫存政策將更加完善,，地方將享有更多的自主權(quán)。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫存,。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合自身實(shí)際需求,。在全國政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康看來,，樓市現(xiàn)在是冰火兩重天,，去庫存要區(qū)別對待，不是每個(gè)城市都要采取千篇一律的辦法,，要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體方案,，手段要多樣化。
如河北在去庫存的同時(shí),，也在嚴(yán)控環(huán)北京周邊縣市樓市,，廣西、河南更注重鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房,，南京在注重商辦去化的同時(shí)加大住房土地供應(yīng)等,。類似廣東、重慶將去庫存年度目標(biāo)量化到各市縣等方式,，也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?br /> 中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,，與上年工作報(bào)告相比,，今年對于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,，2016年住房市場還將根據(jù)實(shí)際情況，有進(jìn)一步鼓勵(lì)剛性和改善性需求的稅收,、信貸等相關(guān)政策出臺,。
全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示,，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩,、區(qū)域分化,。因此,，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。“一是對北,、上,、廣、深等限購城市進(jìn)行差別化處理,，如近期兩次政策調(diào)整均將限購城市排除在政策實(shí)施范圍之外,，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強(qiáng)調(diào)市場自律,、商業(yè)銀行自主決策,。允許各地在國家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)形勢,，對轄內(nèi)個(gè)人住房貸款的最低首付比進(jìn)行自律調(diào)整,。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎(chǔ)上，自主決策,；三是強(qiáng)調(diào)宏觀審慎管理,。”
今年的政府工作報(bào)告還指出，要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套,，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度,，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”,。這意味著，在供應(yīng)端,，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道,，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場,，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化,。
三四線城市降房價(jià)只是時(shí)間問題
春節(jié)之后,，北上廣深等熱點(diǎn)城市樓市驟然火爆，再現(xiàn)“恐慌性”購房氛圍,。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預(yù)期,，控制房價(jià)過快上漲的措施正在醞釀之中。
從兩會(huì)透露出來的信息看,，一線城市將繼續(xù)實(shí)施差異化調(diào)控,，更注重分類指導(dǎo)，嚴(yán)控投資投機(jī),。
兩會(huì)期間,，住建部部長陳政高表示，北上廣深四個(gè)城市要穩(wěn)定市場,，主要采取五方面具體措施：實(shí)行嚴(yán)格的限購政策,，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積,，并要及時(shí)公布信息,，以穩(wěn)定信心；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量,，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè),；打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論,。
潘功勝透露,，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施,。央行正與住建部,、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開始對一些房地產(chǎn)市場,、房地產(chǎn)企業(yè),、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒有資質(zhì),，將不能跨界經(jīng)營,。
全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為,，房地產(chǎn)應(yīng)該落實(shí)分類調(diào)控,、分區(qū)域施策的方法。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)面來說,，房地產(chǎn)需要去庫存,，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng),、種類資源富集的特大城市,，應(yīng)該嚴(yán)格控制實(shí)施調(diào)控措施，適度去杠桿,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，兩會(huì)之后，政府將出臺防止一線城市房價(jià)過快上漲與市場過熱的措施,，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延,，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。除嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策之外,，部分一線城市如深圳等可能會(huì)提高限購政策執(zhí)行門檻,，抑制外來的投資投機(jī)需求。同時(shí),，為了拉低房價(jià)整體水平,，政府可能重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案,，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu),，防止高端樓盤過熱帶動(dòng)樓市過快上漲,；增加中小套型土地配比與供應(yīng),；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以調(diào)節(jié)市場成交結(jié)構(gòu),，穩(wěn)定房價(jià),；針對持有環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求等,。
與火爆的一線城市樓市截然不同,，大部分三四線城市，如舟山,、淮北,、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力,。兩會(huì)代表委員和專家認(rèn)為,，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫存的路徑。
農(nóng)民工將成三四線城市去庫存主力
專家認(rèn)為,，在需求端,，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購房,。
國家發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間公開表示,，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)庫存7.19億平方米。化解庫存,，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度,，來擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度,，在這個(gè)過程當(dāng)中,，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購這些存量用房,，解決棚戶區(qū)居民的搬遷,、住處，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要,。
事實(shí)上,，已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過財(cái)政補(bǔ)貼,、稅費(fèi)減免,、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農(nóng)民工購房的支持力度,。未來針對農(nóng)民工購房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷壵齑嬲叩闹c(diǎn),。
“現(xiàn)在大量進(jìn)城的農(nóng)民工，80后,、90后占到60％至70％,。這些人進(jìn)城的目的，不僅僅是為了打工,，是希望能夠在城市居住下來,，但城市在這方面沒有做好充分的準(zhǔn)備。這其實(shí)是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象,，加劇了勞動(dòng)人口短缺的局面,。”蔡繼明認(rèn)為，因?yàn)檫M(jìn)城不能落戶,，遷徙人口不能定居,，農(nóng)民工到了四五十歲以后，就會(huì)由于養(yǎng)老問題無法解決而考慮離開,。“而有城市戶口的居民則可繼續(xù)待業(yè),，再轉(zhuǎn)到其他崗位就業(yè)。沒有戶口,，沒有基本的社會(huì)保障的農(nóng)民工將重返農(nóng)村,，這樣就人為減少了有效勞動(dòng)力供給。因此,，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存,，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，助力新市民住房消費(fèi)。”
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》